Кому и зачем нужна оценка, кем и как она проводится и что, наконец, выигрывает тот, кто ее заказывает? На эти вопросы отвечает эксперт-оценщик Службы недвижимости «Евгения» Максим Тронза.
— На Западе институт оценки имеет уже полувековую историю. В Украине оценочное искусство получило новый импульс в 1993 году, когда на рынке появились различные виды собственности… Возник рынок, появились интересы покупателей и продавцов и, как следствие, появилась потребность в независимом оценщике. Почему именно в независимом? Дело в том, что интересы продавца и покупателя часто не совпадают. Значит, определением рыночной стоимости вещей должна заниматься третья сторона.
Активное развитие оценочное искусство получило благодаря действиям в этом направлении Украинского общества оценщиков и Фонда госимущества. Однако упорядоченный государственный характер оценочная деятельность приняла только с 2001 года, когда был принят закон об оценочной деятельности. На данный момент все оценочные фирмы проходят жесткую сертификацию.

— Что обычно является предметом оценки?
— Да все, что угодно: начиная с люстры, заканчивая самолетом! Но чаще всего люди просят оценить свою недвижимость: дома, дачи, квартиры, землю, производственную недвижимость – офисы, склады и т.д. На втором месте после недвижимости идет оборудование. Его просят оценить организации, берущие под залог оборудования кредиты или создающие новые предприятия. На третьем месте по популярности в оценке идут транспортные средства.
— Человеку, заказавшему оценку, выдается на руки какой-то документ?
— Конечно. Называется он «Отчет об оценке». Составлять его имеют право только сертифицированные специалисты-оценщики с соответствующим образованием. При необходимости оценщик может привлечь к работе над оценкой компетентного эксперта, точка зрения которого о стоимости того или иного предмета также включается в отчет. После этого оценщик подготавливает официальную бумагу и ставит на ней печать, беря на себя всю полноту ответственности. Этот документ – «отчет об оценке» принимается судами, банками, нотариусами и другими соответствующими инстанциями. Да и частному покупателю или продавцу, например, той же недвижимости, иногда лучше заказать такой отчет, чтобы не мучиться подозрениями вроде: «А не пытаются ли меня обмануть?»
— Допустим, я хочу продать свою квартиру. Мне обязательно ее предварительно оценивать?
— Вовсе нет. Достаточно просто прицениться — такая услуга, как правило, риэлторами оказывается бесплатно. Если человек хочет купить, продать квартиру, сдать ее в аренду, он звонит нам и говорит: «Я хотел бы продать свою квартиру. Сколько она может стоить?». Это и есть – прицениться, то есть понять существующий уровень цен на тот или иной предмет на рынке. Но есть случаи, когда без такой оценки просто не обойтись. Некоторые из них зафиксированы в законах.
Например, при заключении брачных контрактов. Это дело для нашей страны новое, но постепенно оно получает распространение. Брачный контракт отличается от простой регистрации брака определением тех имущественных отношений, которые могут возникнуть в той или иной ситуации. Допустим, в брак вступают молодой симпатичный мужчина и женщина-академик. Брак явно неравный. В случае развода имущество, которое они нажили вместе, надо будет как-то делить. В каких пропорциях? В брачном контракте все расписывается до мелочей, так что проблем при разделе собственности уже не будет.
В бракоразводных процессах каждая сторона хочет получить большую долю. Какой размер компенсации должен быть предоставлен другой стороне? Это и определяется при помощи оценки.
— Возникает ли нужда в оценке при судебных спорах?
— Таких споров возникает великое множество: и внутри семьи, и при разводах, и при каких-то иных, нестандартных ситуациях. Например, человек хочет купить часть дома у своего двоюродного брата (имеется в виду случай, когда возникает право преимущественной покупки), но тот почему-то просит за нее какую-то нереальную сумму. Человек хочет купить подешевле. Единственный, кто может рассудить этот спор, так это – профессиональный оценщик, который придет и сделает оценку дома. С результатами его оценки человек может потом обратиться в суд и там доказать свою правоту.
В случаях возникновения споров по поводу имущества при нанесении ущерба оценка помогает разрешить порой безвыходные ситуации, когда стороны не находят взаимопонимания как раз потому, что ни та, ни другая сторона не могут правильно оценить ущерб.
Предположим, по вине кого-то (соседа сверху или жилищно-эксплутационной организации) у человека залило квартиру. Хозяин этой квартиры приходит в ЖЭК и говорит: мне нанесен ущерб на 10 тысяч гривень, прошу его компенсировать. А виновник говорит, что с его точки зрения, это столько не стоит. Он готов устранить неисправность и ее компенсировать, но не в таком размере. Пострадавший явно пытается использовать ситуацию в своих целях. Возникает спор. Кто рассудит? Привлекается третья сторона – оценщик, и если стороны, видя отчет по оценке, договариваются между собой, то их спор можно считать исчерпанным, а если не договариваются, то дальше одна из сторон обращается в суд. А для суда лучший аргумент – оценка.
Или — автотранспортные происшествия. Человек попал в ДТП, у него разбита машина, надо оценивать — на какую сумму ему нанесли ущерб.
Ущерб наносится в самых разных житейских ситуациях, и всегда возникает спор: сколько это стоит? Привлекается оценщик, который берет на себя обязательство отстаивать свой отчет перед судебными и иными органами, где он может понадобиться.
В последнее время к нам стали чаще обращаться продавцы загородных домов. Почему? Потому, что отчет об оценке содержит аргументы, обосновывающие рыночную стоимость, за которую реально можно продать объект. Любой загородный дом – объект очень индивидуальный по своим характеристикам. Так что правильная оценка стоимости для продажи помогает продавцу правильно оценить перспективы продажи, а значит, сэкономит его время и, в конечном счете, деньги.
— Сейчас люди все больше интересуются ипотекой (залогом недвижимости). Оценщиков привлекают для получения кредита?
— При ипотечном жилищном кредитовании обязательно возникает ситуация залога квартиры, а поскольку речь идет о кредите для банка, без официальной оценки здесь не обойтись.
— Сколько стоит оценка и от чего зависит стоимость этой услуги?
— Стоимость оценки во многом зависит от объема работ при оценке. А объем работ зависит от цели — для чего эта оценка делается. Чтобы определить, сколько будут стоить услуги по оценке, наши специалисты должны определить, над чем им предстоит работать. Требуется ли привлечение экспертов? Сколько понадобится времени для изучения объекта? После этого и определяется окончательная цена.

Как выбрать оценщика

Кто правильно оценит ситуацию

Оцениваем жилье