Как выбирать агентство недвижимости? Оказывается, 50% респондентов руководствуются советами знакомых или друзей, для 34% важен срок работы агентства на рынке недвижимости, еще 7% соблазняются на предложенные скидки. А что посоветуют профессионалы: каким критериям следует доверять, выбирая посредника в решении жилищного вопроса?

Большинство риэлторов единодушны: сегодня главным критерием при выборе агентства является рейтинг риэлторской компании. Как правило, это мнение родственников, знакомых, коллег, уже имевших дело с данной фирмой (т.е. тех людей, которым клиент доверяет).

Казалось бы, неплохой путь. Однако профессионалы сомневаются в его надежности. И вот почему: риэлторский бизнес - это "штучная" работа, где важен человеческий фактор. Главную роль играет риэлтор, который ведет сделку. Согласитесь, что в одном агентстве, и даже за соседними столами, могут сидеть два человека, один из которых сделает все "на высшем уровне", и вы еще лет десять будете посылать ему открытки к Рождеству, а другой на всю жизнь внушит вам священный ужас к риэлторам. Так что, прислушиваясь к рекомендациям, интересуйтесь не только фирмой, но и риэлтором лично.

И еще одно "но". В сделке далеко не все зависит от риэлтора. Если при покупке квартиры клиенту попались, мягко говоря, "хамовитые" продавцы, то общение с ними, скорее всего, оставит у вас неприятный осадок, хотя риэлторы здесь совершенно ни при чем.

Второй по важности критерий при выборе агентства - срок его пребывания на рынке. Если фирме более пяти лет - сам факт выживания в условиях жесткой конкуренции и периодических кризисах рынка говорит о недюжинном профессионализме. Кроме того, у агентства с солидной биографией все крупные ошибки, скорее всего, в прошлом, а крупных афер и скандалов, которые, как правило, приводят к закрытию фирмы, в ее истории не было. И они вряд ли будут, потому что терять заработанную с годами репутацию риэлторам жалко. У компаний с приличным стажем обычно хорошие связи во всевозможных инстанциях, которые предстоит пройти при оформлении сделки. А это помогает существенно сократить не только временные затраты, но и быть уверенными в качестве предоставляемых услуг.

Следующая позиция, по которой можно судить о серьезности фирмы, - ее рекламная кампания. Она, как правило, помогает определить финансовый статус агентства. "Акулы бизнеса" предпочитают наружную рекламу, специализированные издания по недвижимости. Небольшие агентства делают ставку на расклейку объявлений по городу и адресную рассылку по электронной почте, а также объявления в газете.

При выборе агентства стоит учитывать то, что реклама стоит денег, а деньги риэлторская фирма получает от своих клиентов. Резкое сокращение объемов рекламы может говорить о том, что дела у фирмы идут не лучшим образом. Поэтому не стоит слишком доверять информации двух-трехлетней давности: поинтересуйтесь, как работает агентство сегодня.

Чем больше рекламы, тем шире известность агентства. Ну, а поскольку массированную рекламную кампанию может позволить себе только "крепко стоящее на ногах" агентство, круг замыкается. Правда, бывает и наоборот: гибнущее агентство начинает активно рекламировать себя, делая хорошую "мину" при плохой игре. В общем, рекламная кампания заслуживает доверия лишь тогда, когда она ведется ровно, спокойно, длительно и без истерики.

Предположим, однако, что агентство уже подобрано. Теперь предстоит первый телефонный звонок и первый визит к риэлторам. Отнесемся к этому серьезно. Главная трудность при общении по телефону - получить максимум информации от секретаря, который на все вопросы отвечает: "Я не в курсе, приезжайте в офис!" Позиция сильная, но кое-что можно узнать и здесь, например, стаж работы агентства, условия предоставления услуг, членство в профессиональных объединениях (Ассоциации Специалистов по Недвижимости (риэлторов) Украины).

Что касается поведения при первом визите в агентство, то здесь очень важно сосредоточиться на подписываемых документах. Не стоит поддаваться на доводы, что "договоры у нас стандартные, их все подписывают не глядя" - на какой-нибудь странице N-ым пунктом может значиться такое!..

Самый большой удельный вес сделок в приходится на успешно и много лет работающие на рынке недвижимости агентства. Такие агентства обеспечены отличной собственной базой данных (хотя активно пользуются также и приобретаемыми у различных информационных служб), имеют огромный опыт практической работы, квалифицированные кадры, наработаны возможности предоставления правовой защиты клиентов. Этим агентствам свойственны менее дорогостоящие рекламные проекты, в основном активное использование различных видов и форм рекламирования в разнообразных газетах и стендах.

Рынок недвижимости насыщен мелкими и "виртуальными" агентствами, а также, к сожалению, существующей многотысячной армией частнопрактикующих маклеров. Рекламная поддержка в этом случае не выходит за рамки дешевых объявлений, "столбовой" и "настенной" расклейки типа "продам-куплю, сдам-сниму". Информационное обеспечение ограничивается исключительно за счет приобретаемых баз, а также благодаря личным базам данных сотрудников, накопленным благодаря предыдущему опыту работы. Качество предоставляемых ими услуг сомнительно, и, мягко говоря, оставляет желать лучшего.

Помимо агентств и "частников" существует ряд информационных служб и фирм, цель существования которых - сбор информации (объектов) и последующая реализация списков, как в печатном, так и в электронном виде, другим агентствам, частным маклерам или даже клиентам. Обратиться в такую службу - наиболее дешевый способ самостоятельно найти себе квартиру, хотя потребует большой потери времени на "прозвон" материала, как правило, уже проданного или сданного, ошибочного или устаревшего. Поэтому рекомендуем все-таки обращаться в агентства, пусть разные по принципам работы, но которые предложат вам реально существующие варианты.

На сегодняшний день наиболее профессиональным и перспективным является "эксклюзивный" принцип работы, к сожалению, крайне редко используемый на практике. И в этом, как это ни странно, вина самих клиентов. В его основе лежит индивидуальная работа с объектами и клиентами. Многие считают, что обзвонив десяток различных агентств они добьются лучшего результата, чем заключив договор на обслуживание с одним. К сожалению, практика показывает обратное - только "эксклюзивная", договорная форма работы дает агентству возможность максимально использовать свои профессиональные возможности чтобы гарантировать успех в выполнении поставленных клиентом задач. И именно такой подход дает возможность обеспечить совершенно иной качественный уровень предоставления услуг, как при продаже, так и при покупке или аренде недвижимости. Заключение договора на обслуживание, в котором можно оговорить все свои пожелания и требования, обоюдовыгодные условия для каждого частного случая - это не означает "привязать себя" к одному агентству, это означает дать возможность агентству предоставить вам максимум услуг на должном уровне.

Не последний пункт - комиссионные, которые вам придется заплатить агентству… Вопрос о том, сколько риэлтор возьмет за свои услуги, для большинства клиентов является ключевым. И если на словах мы все согласны с тем, что квалифицированный труд должен быть хорошо оплачен, то на деле денег мучительно жалко. На столичном рынке есть свой стандарт - 5% от суммы сделки при купле-продаже и 50% от стоимости месячной арендной ставки при заключении договора аренды. В тоже время, частные маклеры и некоторые агентства в областных городах готовы демпинговать, удовлетворяясь 25-30% от арендной ставки и 3% при купле-продаже. Что касается небольших городов, то здесь расценки на услуги еще ниже.

Попытаться снизить сумму комиссионных можно, и дело это не безнадежное: на рынке высокая конкуренция, и желающих демпинговать отыскать можно. Но ниже определенного уровня оплаты начинается откровенная халтура: "клиенты делают вид, что платят - агенты делают вид, что работают". Когда фирма снижает свои комиссионные ниже среднего, страдает качество услуг.