Для размещения офисов предприниматели очень часто прибегают к использованию помещений жилого фонда — квартир, жилых домов и их частей, особенно при дефиците практически в любом крупном городе Украины как офисных, так и торговых площадей. Это вызывает целый ряд вопросов по поводу правомерности использования жилого помещения с целью размещения в нем офиса, необходимости и непосредственной процедуры оформления такого размещения. В данной статье мы имеем цель прояснить правовые основы этого явления и изложить план действий, которые можно применять желающим разместить свой офис в жилом помещении.

Что может собственник
Согласно статье 41 Конституции Украины и Гражданского кодекса Украины, собственник имеет право использовать свое имущество по своему усмотрению без всяких ограничений (кроме тех, которые прямо предусмотрены законами Украины). То есть законодательством Украины не предусмотрен запрет на использование недвижимого имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, в предпринимательских целях.
Собственник помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению способами, которые не противоречат действующему законодательству. Поэтому считаем, что перевод из жилого в нежилой фонд не является обязательным для собственника такого помещения.
Собственник жилого помещения согласно статье 383 Гражданского кодекса (ГК) Украины вправе использовать помещение для собственного проживания, проживания членов его семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства. То есть существует прямой запрет на пользование жилым помещением лишь для промышленных целей, и все. Во всех остальных случаях собственник вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. По сути это значит, что собственник жилья может использовать его в других целях, кроме промышленного производства. Часть 2 этой статьи гласит, что собственник может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения в квартире при условии, что эти изменения не приведут к нарушениям прав собственников других квартир в многоквартирном жилом доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации. Отсутствие прямого запрета дает возможность все-таки использовать жилые помещения для размещения в них офисов. В случае использования собственником жилья не для проживания, а для размещения офиса каких-либо его обязанностей по смене статуса помещений или совершению других действий с его стороны не предусмотрено.
Законодательство о порядке перевода помещения из жилого фонда в нежилой
К счастью или к сожалению, но на данный момент законодательством четко не определены порядок и последовательность действий по осуществлению перевода помещения (квартиры) из жилого фонда в нежилой, перечень необходимых документов, сроки по осуществлению данной процедуры, что открывает широкие возможности для действий со стороны как государственных органов, так и собственников таких помещений — первые могут препятствовать переводу, вторые — использовать помещения с максимальной выгодой.
Согласно письму Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ от 20 апреля 2004 г. № 4/6-721 использование жилых домов и жилых помещений в других целях (не для постоянного проживания граждан) производится в случае признания их нежилыми с последующим переводом в нежилые, что регламентируется статьей 8 Жилищного кодекса (ЖК) УССР и постановлением Совета Министров УССР от 26 апреля 1984 г. № 189 «О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений нежилыми» (далее — Постановление № 189). Письмо Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 12 февраля 2002 г. № 5/3-114 с аналогичным содержанием предусматривает, что переоборудование жилых помещений и использование их в иных целях производится только после признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые, что следует из текста письма Госкомстроя от 5 января 2001 г. №5/2-6.
Постановление № 189, несмотря на дату его принятия, действует на сегодняшний день и определяет конкретный порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд.
Можно выделить два типа перевода жилых помещений и зданий в нежилые:
1) перевод из-за их непригодности для проживания;
2) перевод в связи со сменой функционального назначения (проводится как исключение).
В соответствии со статьями 7, 8 ЖК непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областного, городского совета.
Непригодные для проживания жилые помещения в домах жилищностроительных кооперативов могут быть переоборудованы в нежилые по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом областного, городского совета.
Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в части 2 статьи 7 этого Кодекса, а именно исполнительного комитета областного, городского совета.
Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые осуществляется по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.
Перечислим общие требования, которые необходимо учитывать при переводе жилого помещения в нежилое:
■перевод помещений из жилого в нежилой фонд для нужд промышленного характера не допускается;
■перевод в нежилой фонд в исключительных случаях возможен по решению городской администрации;
■перевод жилого помещения в нежилой фонд допустим только в случае, если помещение размещено на цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах домов, имеющих отдельный вход, или при возможности обустроить отдельный вход, с согласия всех сособственников жилого дома.
До принятия решения о переводе необходимо выяснить вопрос о том, не принадлежит ли дом к памятникам архитектуры, что может исключить вариант обустройства отдельного входа.
В случае перевода квартиры в нежилое помещение, никто не может проживать в ней и быть зарегистрированным, что, собственно, должно подтверждаться справкой формы № 2 из ЖЭКа.
Вопросами перевода жилых помещений в нежилые занимаются совместно исполнительный комитет городского совета и межведомственные комиссии, созданные при государственных районных администрациях. Для смены статуса жилого помещения собственник обращается в исполнительный комитет городского совета с заявлением о предоставлении разрешения на размещение офиса в жилом помещении. К этому заявлению должны быть приложены правоустанавливающие документы на жилое помещение.
После этого, в случае если на заявление будет получен положительный ответ, в нем исполнительный комитет должен указать на то, какие дальнейшие действия должен будет совершить заявитель для смены статуса. Затем необходимо будет провести техническую экспертизу, получить согласования органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб, а также владельцев дома. После прохождения всей процедуры и получения всех согласований решение о смене статуса (переводе жилого помещения в нежилое) будет принято исполнительным комитетом городского совета.
Отметим немаловажный факт, местные органы власти разрабатывают и утверждают другие порядки осуществления перевода помещений в нежилой фонд, при этом действующим законодательством такие полномочия для них не предусмотрены. Это подтверждено в письме Госкомпредпринимательства от 6 декабря 2000 г. № 2-212/4992. Однако, к примеру, для города Киева действует Порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые, утвержденный распоряжением Киевской городской государственной администрации от 14 января 2003 г. № 1825.
Другой момент — по мнению юридических экспертов, основы перевода жилого помещения в нежилой фонд, которые закреплены в статьях 7, 8 ЖК, не распространяются на дома и квартиры, которые принадлежат лицам на праве частной собственности.
Это подтверждает Постановление № 189, в котором постоянно фигурирует упоминание о домах и помещениях лишь государственного и общественного, но не частного жилищного фонда. Однако, как правило, на практике используют разъяснения Госкомстроя и Госкомпредпринимательства, которые применяют эти же нормы законодательства к частному жилью. Кроме этого, во время принятия Постановления № 189 никто не задумывался над таким вопросом, как перевод жилого помещения, к примеру, квартиры, в нежилое, да и спроса на офисные помещения как такового еще не было.
Согласно законодательству обязательная смена статуса помещений необходима, когда речь идет о помещении государственного или общественного фонда. Перевод такого жилого помещения в нежилое является достаточно энергоемким и затратным процессом. Сроки проведения такой процедуры законодательством не предусмотрены, потому как зависят от многих факторов.
Для осуществления перевода необходимо будет пройти все этапы, которые закреплены в Положении № 189. Не исключено, что местные органы власти могли принять иные правила осуществления такого перевода, хоть в общем и отвечающие основным нормам законодательства.
Как мы уже говорили, собственник не имеет права использовать помещение для промышленного производства, но не ограничен в использовании жилья для предоставления услуг и выполнения работ. Обратим внимание на то, что статус собственника недвижимого имущества предоставляет субъекту предпринимательства гораздо больше правовых возможностей для использования жилого помещения в хозяйственной деятельности, чем если бы он имел договор аренды такого имущества. Поэтому физическое лицо или субъект предпринимательства, нацелившись на жилое помещение для оборудования офиса, должны стремиться приобрести недвижимое имущество в собственность, а уж потом перевести его в нежилой фонд. Риэлторам, которые занимаются поиском помещений и их продажей, следует иметь в виду, что юридическому лицу приобретать право собственности на недвижимое имущество, к примеру, на квартиру,    совсем    не    обязательно.
Существует такой привлекательный вариант, как внесение права пользования жилым помещением в уставный фонд этого предприятия. То есть один из учредителей юридического лица может передать в его уставный фонд право пользования на квартиру, которая находится у него в собственности. При этом юридическое лицо не приобретет права собственности на помещение, и собственником остается физическое лицо — учредитель. В то же время в такой ситуации юридическое лицо не сможет быть приравнено по своему статусу к нанимателю.
Порядок перевода помещения из жилого фонда в нежилой в судебном порядке
Такой метод имеет право на жизнь. Известны случаи, когда субъектам предпринимательства покупали квартиры на первых этажах с целью перевода их в нежилые помещения и оборудования в них офисных помещений. Однако горадминистрация отказывала в переводе таких жилых помещений в нежилые без основательных причин. Единственным выходом в такой ситуации является получение положительного судебного решения. Для этого необходимо иметь достаточные основания, подается заявление об установлении факта нахождения в собственности нежилой недвижимости.
Заявителю необходимо будет указать в заявлении те основания (например, переоборудование, перепланировка, ремонтные работы), в результате которых помещение фактически может использоваться для размещения в нем офиса. Кроме этого, следует подготовить заключение о том, что при перепланировке квартиры собственником соблюдены все строительные, санитарные или противопожарные нормы и правила эксплуатации дома, а также не были нарушены интересы соседей — собственников других квартир этого же дома (либо соседних домов). Таким образом, на основании действующего законодательства, в частности, Конституции Украины и законодательства относительно прав и свобод собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, а также ЖК, которые не предусматривают запрета на использование собственником помещения для размещения в нем офиса, заявитель просит установить факт нахождения в его собственности помещения нежилого фонда.
Облегчить ситуацию собственнику квартиры может «правильное» решение суда. В частности, суд может удовлетворить просьбу заявителя и обязать органы, осуществляющие регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, исполнить свои обязанности по регистрации уже нежилого помещения.
Использование жилых помещений не по назначению
У собственников жилых помещений возникает естественный вопрос об использовании таких помещений под офис без должного оформления документов. То есть собственник использует помещение под офис без прохождения каких-либо специальных процедур по оформлению такого использования.
Однако такой вариант является наиболее проблематичным, поскольку он прямо нарушает требования законодательства, и вероятность столкнуться с контролирующими органами остается довольно высокой, а впоследствии можно подвергнуться санкциям за нарушение требований действующего законодательства.
Отметим, что четкие полномочия органов по проверке использования помещений жилого фонда и конкретные санкции за нарушение требований законодательства в этой сфере отсутствуют. Правила и порядок проведения таких проверок законодательством не регламентированы. Согласно статье 154 ЖК исполнительные комитеты местных советов осуществляют контроль за содержанием жилых домов (квартир), которые принадлежат гражданам. Согласно статье 24 аналогичные функции осуществляют жилищно-эксплуатационные организации.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 189 данного Кодекса лица, виновные в использовании жилых помещений не по назначению, несут административную или иную ответственность согласно законодательству. В соответствии со статьей 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях использование жилых помещений не по назначению влечет за собой предупреждение или наложение на граждан штрафа от одного до трех не облагаемых налогом минимумов доходов граждан и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц от трех до семи не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.
То есть незначительные финансовые санкции провоцируют использование жилых помещений под офис, и некоторым это хорошо удается. Однако если собственник имеет абсолютно легальный бизнес, с вывеской, ему все же придется пройти процедуру перевода «жилого в нежилое».
Определенные трудности предприниматели могут ощутить в процессе получения, переоформления лицензий, проверок соблюдения лицензионных условий и при обращениях в государственные органы для получения другой разрешительной документации. Поэтому предпринимателям стоит оценить реальную ситуацию в каждом конкретном случае и сопоставить данные проблемы и риски с трудностями и затратами по оформлению перевода или принятию судебного решения.
Можно ли арендовать жилое помещение под офис
В нашей практике был такой случай, когда лицо, арендовавшее жилое помещение, решило использовать его как офисное помещение. В данном случае отметим, что когда жилое помещение будет использоваться с целью размещения в нем офиса не собственником, а арендатором, то обязательна смена статуса данного жилого помещения путем перевода его в нежилой фонд. Поскольку осуществление каких-либо действий по смене статуса жилого помещения со стороны арендатора невозможно из-за отсутствия у него права распоряжаться имуществом, такой перевод должен осуществлять собственник помещения.
Данное мнение подтверждает письмо Госкомпредпринимательства от 8 июня 2004 г. № 3841, в соответствии с которым для аренды квартиры под офис необходимо перевести ее в нежилой фонд.
Согласно статье 813 ГК если нанимателем является юридическое лицо, то оно может использовать жилище только для проживания в нем физических лиц. Наниматель не имеет права в соответствии со статьей 815 этого Кодекса осуществлять реконструкцию жилища без согласия арендодателя. То есть использование арендуемой квартиры как объекта жилого фонда под офис является незаконным и неправомерным.